PENETAPAN NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Rangkaian kegiatan pembangunan dan perkembangan penduduk merupakan masalah yang cukup menjadi perhatian bagi pemerintah pusat dan daerah terutama dalam hal pembiayaannya. Dalam hal ini pemerintah dihadapkan pada suatu masalah dimana disatu pihak jangkauan pembangunan semakin luas dan dipihak lain dana yang tersedia untuk membiayai pembangunan terbatas. Dalam upaya peningkatan pendapatan negara berbagai cara telah ditempuh pemerintah guna menghimpun dana khususnya dari penerimaan dalam negeri melalui peningkatan sumber-sumber pembiayaan pembangunan khususnya di daerah.

Dalam hal ini, menurut Undang-Undang Nomor 32 tahun 2004 tentang pemerintahan daerah, sesuai dengan asas desentralisasi yang mewajibkan agar daerah dapat mengurus rumah tangganya sendiri dengan sebaik-baiknya, maka kepada daerah perlu diberikan sumber-sumber pembiayaan yang cukup. Untuk itu setiap daerah diwajibkan untuk menggali segala kemungkinan sumber-sumber pembiayaan yang sesuai dengan batas-batas regulasi perundang-undangan yang berlaku.

Untuk memperoleh sumber pembiayaan dimaksud maka sangat diperlukan adanya peran serta masyarakat, salah satu peran serta masyarakat dalam pembangunan adalah dengan cara membayar pajak, karena dengan membayar pajak akan menambah penerimaan daerah yang berakibat menambah ketersediaannya sumber pembiayaan pembangunan.

Adapun jenis pajak yang bersumber dari masyarakat adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang merupakan salah satu sumber pembiayaan pembangunan yang cukup dominan dalam menjamin kesinambungan penyelenggaraan pembangunan daerah meskipun penerimaan dari Pajak Bumi dan Bangunan relatif sedikit bila dibandingkan dengan penerimaan pajak lainnya. Pajak atas kekayaan barang tidak bergerak berupa tanah dan bangunan telah ada sejak zaman penjajahan maupun setelah Indonesia merdeka dan diatur dalam berbagai ordonasi yang diubah menjadi Ipeda, akan tetapi karena dasar hukum Ipeda kurang kuat maka sejak adanya reformasi perpajakan, pajak atas tanah ini diubah menjadi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan diatur dalam Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 yang terakhir telah mengalami revisi kembali dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994.

Dengan adanya pembaharuan atas dasar hukum pengenaan Pajak Bumi dan bangunan (PBB) serta dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 mengenai pemberian atas Hak Otonomi kepada Daerah, maka pemerintah daerah mempunyai kewenangan untuk mendayagunakan potensi pajak yang dimilikinya dengan syarat pendayagunaan potensi tersebut haruslah tetap dalam kewajaran dan tidak membebani masyarakat serta tidak bertentangan dengan peraturan perudang-undangan yang berlaku.

Kebijaksanaan pemerintah untuk mendayagunakan potensi pajak yang dimilikinya merupakan perwujudan dari peningkatan sumber keuangan dalam pembangunan yang tercermin dalam penyusunan, penetapan dan pelaksanaan anggaran daerah. Mengingat pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) merupakan faktor utama bagi berdirinya kemandirian keuangan suatu daerah, untuk itu sangatlah diperlukan adanya suatu badan untuk mengelolanya. Salah satu badan yang diberikan kepercayaan untuk mengelola dan mengatur langsung keuangan suatu daerah yaitu Badan Pengelola Keuangan dan Aset Daerah (BPKAD) yang memiliki wilayah kerja sangat luas, serta mencakup daerah-daerah kecamatan dan desa, yang mengatur langsung keseluruhan satu kesatuan yang terdiri dari pendapatan daerah, belanja daerah dan pembiayaan yang dapat dipertanggungjawabkan tujuannya atas perputaran keuangan daerah.

Pada hakekatnya, pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan merupakan salah satu sarana perwujudan kegotongroyongan nasional dalam pembiayaan negara dan pembangunan nasional, sehingga dalam pengenaannya harus memperhatikan prinsip kepastian hukum, keadilan dan kesederhanaan serta ditunjang oleh sistem administrasi perpajakan yang memudahkan Wajib Pajak dalam memenuhi kewajiban perpajakannya.

Berdasarkan ketentuan dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, untuk menghitung besarnya pajak terutang perlu ditetapkan Nilai Jual Kena Pajak.

Dalam rangka lebih memberikan rasa keadilan dan berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994, secara bertahap telah dilakukan penyesuaian besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak tersebut. Terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2002 tentang Penetapan Besarnya Nilai Jual Kena Pajak untuk Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan.

• Konsep Umum Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan terhadap orang atau badan yang mempunyai hak/memperoleh manfaat atas bumi dan/atau memiliki, menguasai/memperoleh manfaat atas bangunan. Definisi Pajak Bumi dan Bangunan adalah Pajak negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah yang antara lain dipergunakan untuk penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh pemerintah pusat dan pemerintah daerah. Sedangkan menurut Tim Penyusun Dirjen Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 1999, menyatakan bahwa : “Penerimaan PBB adalah besarnya beban pajak atas bumi dan bangunan yang dibebankan kepada masyarakat yang diterima oleh pemerintah”.

Atas dasar pengertian di atas, maka pajak bumi dan bangunan merupakan pajak yang berasal dari rakyat dan dipergunakan semata-mata untuk kemakmuran rakyat. Oleh karena itu wajar bila wajib pajak (dalam hal ini adalah rakyat) memberikan partisipasi aktif dalam pembangunan di daerahnya, yang diantaranya melalui pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan. Pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak tidak langsung yang dikenakan pada benda berupa harta tidak bergerak yaitu bumi dan bangunan. Pajak ini termasuk pajak objektif/pajak kebendaan. Pajak bumi dan bangunan pertama kali dundangkan dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985. Undang-undang ini kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994. Sebelumnya, undang-undang pajak bumi dan bangunan menggantikan berbagai macam undang-undang yaitu :

a) Pajak Rumah Tangga (1908),

b) Ordonan Verponding Indonesia (1923),

c) Ordonansi Verponding (1928),

d) Ordonansi Pajak Kekayaan (1923),

e) Ordonansi Pajak Jalan (1942),

f) Undang-undang Darurat Nomor 11 Tahun 1957 tentang peraturan umum pajak daerah,

g) Peraturan pemerintah Pengganti Undang-undang Nomor 11 Tahun 1959 tentang pajak hasil bumi.

Dalam Undang-Undang PBB wajib pajak yang dikenakan PBB mempunyai hak-hak dan kewajiban-kewajiban, sedangkan Objek yang dapat dikenakan PBB adalah Bumi yaitu permukaan bumi baik tubuh bumi atau yang ada di bawahnya dan Bangunan yaitu konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan. Termasuk dalam pengertian bangunan lainnya seperti Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut; Jalan TOL; Kolam renang; Pagar mewah; Tempat olah raga; Galangan kapal, Dermaga; Taman mewah; Tempat penampungan/Kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; Fasilitas lain yang memberikan manfaat.

• Tujuan Pajak Bumi dan Bangunan

Tujuan dari Pajak Bumi dan Bangunan adalah :

1) Menyederhanakan peraturan perundang-undangan pajak sehingga mudah dimengerti oleh rakyat.

2) Memberi dasar hukum yang kuat pada pungutan pajak atas harta tidak bergerak dan sekaligus menyerasikan pajak atas harta tidak bergerak disemua daerah dan menghilangkan simpang siur.

3) Memberikan kepastian hukum kepada masyarakat, sehingga rakyat megetahui sejauh mana hak dan kewajibannya.

4) Menghilangkan pajak ganda yang terjadi sebagai akibat berbagai Undang-undang pajak yang sifatnya sama.

5) Memberikan penghasilan kepada daerah yang sangat diperlukan untuk menegakkan otonomi daerah dan untuk pembangunan daerah.

• Sektor-Sektor Pajak Bumi dan Bangunan

Sesuai dengan Keputusan Direktur Jenderal Pajak Nomor 16/PJ.6/1998 tanggal 30 Desember 1998 tentang pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan maka objek PBB dapat dikelompokkan menjadi beberapa sektor Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terdiri dari beberapa sektor yaitu :

1. Sektor Pedesaan

Objeknya adalah tanah, sawah, ladang, dan atau yang sejenis dengan hal tersebut diwilayah pedesaan.

2. Sektor Perkotaan

Objeknya adalah tanah, perkarangan untuk tempat tinggal dan tanah yang digunakan sebagai tempat usaha termasuk bangunan diatasnya.

1. Sektor Kehutanan

Objeknya adalah tanah yang dipergunakan untuk usaha perhutanan termasuk kantor, pabrik, dan gudang yang ada diatasnya.

2. Sektor Perkebunan

Objeknya adalah tanah yang dipergunakan untuk usaha perkebunan dan tanaman jangka pendek ataupun tanaman jangka panjang.

3. Sektor Pertambangan

Objeknya adalah bumi yang digunakan untuk usaha pertambangan termasuk kantor, pabrik dan gudang yang ada diatasnya.

• Dasar Hukum Pajak Bumi dan Bangunan

Landasan Hukum PBB, adalah Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Sedangkan dasar hukum lainnya mengenai penetapan Nilai Jual Kena Pajak untuk penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2002.

• Dasar Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan

Menurut Azhari, dalam bukunya (Suharno, 2003: 3) kaitannya dengan Pajak Bumi dan Bangunan ada empat asas utama yang harus diperhatikan, yaitu:

1. Sederhana, dengan pengertian mudah dimengerti dan dapat dilaksanakan.

2. Adil, dalam arti keadilan vertikal maupun horizontal dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan yang disesuaikan dengan kemampuan wajib pajak.

3. Mempunyai kepastian hukum, dengan pengertian bahwa pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan diatur dengan Undang-Undang dan peraturan atau ketentuan pemerintah sehingga mempunyai kekuatan dan hukum.

4. Gotong-royong, dimana semua masyarakat baik berkemampuan rendah maupun tinggi ikut berpartisipasi dan bertanggung-jawab mendukung pelaksanaan Undang-Undang tentang Pajak Bumi dan Bangunan serta ketentuan Peraturan Perundang-undangan.

5. Sederhana, dengan pengertian mudah dimengerti dan dapat dilaksanakan.

6. Adil, dalam arti keadilan vertikal maupun horizontal dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan yang disesuaikan dengan kemampuan wajib pajak.

7. Mempunyai kepastian hukum, dengan pengertian bahwa pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan diatur dengan Undang-Undang dan peraturan atau ketentuan pemerintah sehingga mempunyai kekuatan dan hukum.

8. Gotong-royong, dimana semua masyarakat baik berkemampuan rendah maupun tinggi ikut berpartisipasi dan bertanggung-jawab mendukung pelaksanaan Undang-Undang tentang Pajak Bumi dan Bangunan serta ketentuan Peraturan Perundang-undangan.

• Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Diatur dalam pasal 2 dan pasal 3 UU No. 12 Tahun 1994.

Pasal 2

1. Yang menjadi obyek pajak adalah bumi dan ataubangunan.

2. Klasifikasi obyek pajak sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diatur oleh Menteri Keuangan.

Pasal 3

1. Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan adalah objek pajak yang :

a. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;

b. digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;

c. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, taman penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak;

d. digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

e. digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

2. Obyek pajak yang digunakan oleh negara untuk penyelenggaraan pemerintahan, penentuan pengenaan pajaknyadiatur lebih lanjut dengan peraturan pemerintah.

3. Besarnya nilai jual obyek pajak tidak kena pajak ditetapkan sebesar Rp 8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak.

4. Penyesuaian besarnya nilai jual obyek pajak tidak kena pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) ditetapkan oleh menteri keuangan.

• Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi subjek pajak menurut pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994, adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.

Menurut pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undanng Nomor 12 Tahun 1994, Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak disebut Wajib Pajak.

• Mekanisme Perhitungan dan Penilaian Objek PBB

A. Pendekatan Penilaian

Dalam pendekatan penilaian secara konvensional dapat dikategorikan kedalam 3 pendekatan yaitu :

1. Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Pendekatan Data Pasar adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara membandingkan antara objek pajak yang sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.

Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

2. Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Pendekatan Biaya adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutannya.

Umumnya, pendekatan biaya digunakan untuk menentukan NJOP bangunan.

3. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan adalah suatu metode penghitungan NJOP dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan.

Biasanya, pendekatan pendapatan diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan, seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dsb.

Pendekatan ini juga digunakan sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan pendekatan lainnya.

Sedangkan pendekatan penilaian untuk penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan sesuai sucstansi dalam pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan disebutkan:

1. Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis adalah suatu pendekatan metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dengan fungsinya sama dan diketahui harga jualnya (relevan dengan pendekatan data pasar)

2. Nilai Perolehan Baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh jumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi berdasarkan kondisi fisik objek tersebut (relevan dengan pendekatan biaya)

3. Nilai Jual Objek Pajak Pengganti adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak berdasarkan pada hasil produksi pajak tersebut (relevan dengan pendekatan pendapatan).

B. Cara Penilaian

1. Penilaian Massal (Mass Appraissal)

NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).

NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).

Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan komputer (Computer Assisted Valuation/CAV)

2. Penilaian Individual (Individual Appraissal)

Objek pajak bumi yang nilainya di atas Rp3.200.000 meter persegi.

Objek pajak bangunan yang nilainya di atas Rp1.366.000 meter persegi.

Objek pajak yang nilai jualnya Rp500.000.000 atau lebih.

Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lapangan golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

• Konsep Nilai Jual Kena Pajak

Nilai Jual Kena Pajak merupakan besarnya persentase tertentu sebagai dasar penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan. Biasa disebut assessment value yaitu suatu persentase tertentu dari NJOP yang dipergunakan sebagai dasar penghitungan PBB.

Di dalam pasal 6 ayat (3) Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan bahwa dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% (seratus persen) dari Nilai Jual Objek Pajak. Besarnya persentase untuk menghitung Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2002 dan tentunya dalam penetapan Nilai Jual Kena Pajak dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional karena kondisi perekonomian nasional mempunyai implikasi langsung terhadap kemampuan masyarakat dalam membayar Pajak Bumi dan Bangunan.

• Penetapan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Berdasarkan Pasal 6 ayat (3) Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 menyebutkan bahwa dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% (dua puluh persen) dan setinggi-tingginya 100% ( seratus persen) dari Nilai Jual Objek Pajak, sedangkan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2002, besarnya Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) sebagai dasar penghitungan pajak yang terutang adalah sebagai berikut:

a. Sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak untuk objek pajak:

1. Perkebunan

2. Kehutanan

3. Pertambangan

4. Bumi dan bangunan dengan nilai Nilai Jual Objek Pajak lebih atau sama dengan 1 Milyar rupiah

b. Sebesar 20% dari Nilai Jual Objek Pajak untuk objek pajak:

1. Bumi dan bangunan dengan Nilai Jual Objek Pajak kurang dari 1 Milyar Rupiah

Berdasarkan ketentuan tersebut diatas maka unsur-unsur untuk menghitung pajak yang terhutang adalah :

1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

2. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

3. Tarif Pajak sebesar 0,5%

4. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Sehingga rumus untuk pengenaan PBB adalah sebagai berikut:

PBB terutang = 0,5 % X 20% X (NJOP – NJOPTKP)

Atau

PBB terutang = 0,5 % X 40% X (NJOP – NJOPTKP)

Wewenang untuk menetapkan besar klasifikasi nilai jual objek pajak per meter persegi dan besar NJOPTKP per wajib pajak tersebut ada pada Kakanwil Ditjen Pajak tempat objek pajak terletak. Terlebih kini dalam era otonomi daerah secara luas wewenang dan peran Kakanwil Ditjen Pajak di bidang perpajakan di daerah untuk mencapai misi pengenaan pajak secara adil dan proporsional makin dominan dan tidak ringan. Pada dasarnya penetapan Nilai Jual Objek Pajak tiap 3 tahun namun untuk daerah-daerah tertentu menurut perkembangan pembangunan NJOP dapat ditetapkan 1 tahun sekali berdasarkan pertimbangan Gubernur misalnya untuk daerah Jakarta.

Untuk objek pajak non standar diadakan penilaian secara individual sedangkan untuk objek pajak standar dilakukan perhitungan secara massal. Perhitungan massal ini dapat menimbulkan masalah bagi masyarakat khususnya tentang perbandingan NJOP dengan nilai wajarnya. Perbedaan persepsi antara aparat perpajakan dengan masyarakat terhadap suatu nilai sangat mungkin terjadi yang nantinya akan mempertinggi angka dari wajib pajak yang meminta pengurangan ataupun mengajukan keberatan. Hal ini akan menimbulkan pajak yang diterima tidak dapat optimal.

Berdasarkan informasi terbaru, dengan diadakannya pengalihan wewenang pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan ke Pemerintah Daerah, tarif Pajak Bumi dan Bangunan untuk Perdesaan dan Perkotaan diturunkan dari 0,5 % terhadap nilai jual obyek pajak menjadi paling tinggi 0,3 % dari NJOP. Langkah ini diharapkan dapat memperluas basis pemungutan PBB. Kewenangan penetapan tarif PBB akan dialihkan dari pemerintah pusat kepada pemerintah kabupaten/ kota.

Saat ini, basis data PBB mencapai 92 juta obyek pajak akan didistribusikan secara bertahap kepada daerah. Perubahan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan itu ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD) yang selesai diamandemen pada 15 September 2009. Selain mengubah besaran tarifnya, Undang-undang ini juga menetapkan aturan baru tentang Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dan Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Sebelumnya, NJKP ditetapkan 20% - 100% dari NJOP yang sudah dikurangi NJOPTKP, kini aturan tersebut tidak dipergunakan lagi. Selain itu, besaran NJOPTKP juga diubah dari sebelumnya ditetapkan setinggi-tingginya Rp12.000.000,00 kini paling rendah Rp10.000.000,00 per objek pajak. Artinya, pemerintah kabupaten dan kota diberi kewenangan untuk menetapkan tarif NJOPTKP tanpa batasan. Semakin tinggi NJOPTKP, akan semakin ringan pembayaran PBB yang harus ditanggung masyarakat. Dengan demikian, semakin tinggi NJOPTKP, akan semakin tinggi insentif yang diberikan pemerintah kabupaten dan kota kepada dunia usaha.

Maka dari itu, dengan adanya perubahan tarif pajak, NJOPTKP maupun besarnya persentase NJKP akan berimplikasi pada penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan. Perubahan ini dilakukan oleh fiskus/daerah dalam rangka untuk memperluas basis pemungutan pajak, ekstensifikasi dan intensifikasi Pajak Bumi dan Bangunan. Penetapan besarnya persentase Nilai Jual kena Pajak tentunya harus tetap memperhatikan aspek keadilan bagi Wajib Pajak.

Sebagai ilustrasi, jika seorang warga memiliki tanah seluas 800 meter persegi dengan harga jual Rp300.000,00 per meter persegi, NJOPnya mencapai Rp240.000.000,00. Kemudian dia juga memiliki rumah seluas 400 meter persegi, taman seluas 200 meter persegi, dan pagar setinggi 1,5 meter dan panjang 120 meter dengan nilai jual masing-masing Rp350.000,00, Rp50.000,00 dan Rp175.000,00 per meter persegi, sehingga NJOPnya adalah Rp181.500.000,00.

NJOP rumah, taman, dan pagar harus dikurangi NJOPTKP terlebih dahulu, misalkan tarifnya Rp10.000.000,00, sehingga nilai jual bangunan kena pajak hanya Rp171.500.000,00. Dengan demikian, total nilai jual obyek pajak kena pajak baik tanah, rumah, taman, dan pagar mencapai Rp411.500.000,00. Angka inilah yang dikalikan dengan tarif PBB-nya, misalnya ditetapkan 0,2%, sehingga PBB yang harus dibayar adalah sebesar Rp823.000,00.

• Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Dalam penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan berikut diilustrasikan mengenai Objek Pajak dengan memperhatikan karekteristik keadaan Subjek Pajaknya.

Objek perumahan yang tidak dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh PNS, ABRI dan para pensiunan termasuk janda dan dudanya.

Luas Bumi 1.000 m2 dengan nilai jual Rp.840.000/m2 Nilai jual tanah tersebut termasuk kelas A-17 dengan nilai jual Rp.802.000/m2

Luas Bangunan 400 m2 dengan nilai jual Rp.1.000.000/m2. Nilai jual bangunan tersebut termasuk kelas A-2 dengan nilai jual Rp.968.000/m2

Maka penghitungan PBB-nya :

Jumlah NJOP bumi 1.000 x Rp802.000= Rp802.000.000

Jumlah NJOP Bangunan 400 x Rp968.000= Rp387.200.000

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp1.189.200.000

NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) = Rp8.000.000

NJOP untuk penghitungan PBB = Rp1.181.200.000

NJKP 40% x Rp1.181.200.000 = Rp472.480.000

PBB yang terutang : 0,5% x Rp472.480.000 = Rp2.362.400,00

Apabila Objek Pajak pada contoh 1 diatas dimiliki/dikuasai/dimanfaatkan oleh PNS, ABRI, Pensiunan termasuk janda/dudanya yang berpenghasilan semata-mata dari gaji atau uang pensiun maka terdapat perbedaan besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajaknya, sehingga penghitungannya adalah :

NJKP 20% x Rp1.181.200.000 = Rp236.240.000

PBB yang terutang : 0,5% x Rp236.240.000 = Rp1.181.200,00

Tahun pajak dalam PBB adalah jangka waktu satu tahun takwim. Hal ini juga sama dengan masa tahun pajak lainnya seperti yang diatur dalam UU KUP yaitu mulai tanggal 1 Januari sampai dengan tanggal 31 Desember tahun yang bersangkutan. Kemudian saat yang menentukan pajak terutang Pajak Bumi dan Bangunan adalah menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari. Sehingga semua data objek dan subjek pajak yang dipakai sebagai dasar penghitungan PBB adalah data/informasi yang telah tercantum dalam basis data tahun sebelumnya.

Misalkan objek pajak dalam keadaan/ kondisi sebagai berikut:

1) Sebuah objek PBB pada tanggal 1 Januari 2000 ber-NJOP :

NJOP atas Bumi Rp50.000.000,00

NJOP atas Bangunan Rp150.000.000,00

Jumlah NJOP Rp200.000.000,00

Apabila pada tanggal 2 Januari 2000 bangunan tersebut terbakar habis, maka dasar pengenaan pajak tetap pada NJOP sebesar Rp200.000.000,00 tersebut karena peristiwa kebakaran terjadi tanggal 1 Januari 2000.

2) Sebuah objek PBB pada tanggal 1 Januari 2000, baru ada objek kapling/ tanah dengan NJOP sebesar Rp100.000.000,00 kemudian mulai tanggal 3 Januari 2000 dibangun sebuah rumah indah dan baru selesai tanggal 7 Mei 2000, dengan nilai Perolehan sebesar Rp300.000.000,00

Jumlah NJOP sebesar Rp400.000.000,00

Dalam hal ini PBB Tahun 2000 hanya Dasar Pengenaan Pajak atas NJOP sebesar Rp100.000.000,00 atas obyek kapling saja, baru pada tahun berikutnya tahun 2001 pengenaan pajak didasarkan pada NJOP sebesar Rp400.000.000,00.

Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan memuat mengenai besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak sebesar 20%-100%, namun didalamnya tidak dirinci mengenai pengaplikasian besarnya NJKP pada masing-masing sektor. Sehingga berdasarkan asas lex specialis derogate lex generalis maka penetapan besarnya Nilai Jual Kena Pajak untuk penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan lebih mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 25 tahun 2002 yang menetapkan bahwa Nilai Jual Kena Pajak sebesar 40% (empat puluh persen) ditetapkan untuk objek pajak perkebunan, kehutanan, pertambangan dan perkotaan dengan Nilai Jual Objek Pajak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah) atau lebih sedangkan untuk objek pajak pedesaan dan perkotaan yang memiliki Nilai Jual Objek Pajak kurang dari Rp1.000.000.000,00 akan dikenakan Nilai Jual Kena Pajak sebesar 20%.

Sebelumnya menurut pasal 6 ayat(3) Undang-Undang Nomor 12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 bahwa besarnya Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan 20% - 100% dari NJOP yang sudah dikurangi NJOPTKP, kini aturan tersebut tidak dipergunakan lagi. Selain itu, besaran NJOPTKP juga diubah dari sebelumnya ditetapkan setinggi-tingginya 12 juta rupiah, kini paling rendah 10 juta rupiah per obyek pajak. Artinya, pemerintah kabupaten dan kota diberi kewenangan untuk menetapkan tarif NJOPTKP tanpa batasan. Semakin tinggi NJOPTKP, akan semakin ringan pembayaran PBB yang harus ditanggung masyarakat. Dengan demikian, semakin tinggi NJOPTKP, akan semakin tinggi insentif yang diberikan pemerintah kabupaten dan kota kepada dunia usaha.

Penentuan tarif pajak dan NJOP secara periodik atau pembebasan pajak untuk bumi dan bangunan dengan memperhatikan kondisi dan lokasi daerah diharapkan dapat dipakai sebagai alternatif yang baik, khususnya dalam mendorong terciptanya kepastian besarnya PBB dan keadilan. Penetapan mengenai tarif pajak 0,5% dan dasar perhitungan NJKP sebesar 20% hingga 100% dari NJOP dan pemberian NJOPTKP (Nilai Jual Obyek Pajak Tidak Kena Pajak) serta usaha untuk memperhatikan dan melibatkan Pemda kabupaten dan propinsi perlu dikaji secara mendalam. Hal ini perlu dilakukan agar usaha tersebut tetap menjamin peningkatan penerimaan PBB tanpa mengabaikan masalah kepastian dan keadilan bagi wajib pajak.

Dengan adanya perubahan tarif pajak, NJOPTKP maupun besarnya persentase NJKP secara langsung akan berimplikasi pada penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan. Perubahan ini dilakukan oleh fiskus/daerah dalam rangka untuk memperluas basis pemungutan pajak, ekstensifikasi dan intensifikasi Pajak Bumi dan Bangunan. Penetapan besarnya persentase Nilai Jual kena Pajak tentunya harus tetap memperhatikan aspek keadilan bagi Wajib Pajak.